Анатолий Павлов: Экономика против амбиций
19 сентября 2026
Интервью
Новосибирск
Основатель и директор ГК СМСС, заслуженный строитель Новосибирской области — о рынке, который больше не прощает ошибок, подходе к созданию новых проектов и цене архитектурных амбиций. Почему компания готова зарабатывать меньше ради качества, зачем Новосибирску небоскрёбы и какие изменения нужны городу в ближайшие годы?
Анатолий Владимирович, как бы вы описали состояние рынка недвижимости на данном этапе?
Этап крайне сложный. Это рынок покупателя, а не девелопера.
Раньше рынок позволял допускать определённые ошибки — в ценообразовании, проектировании и принятии тех или иных решений. Сейчас он не прощает даже малейших просчётов.
Думаю, оживление начнётся в начале следующего года. В 2024 году я прогнозировал, что после отмены льготной ипотеки рынок некоторое время будет двигаться по инерции — примерно до конца лета, а затем войдёт в период стагнации, который продлится около двух лет.
К сентябрю–октябрю 2026 года рынок должен был вернуться к уровню 2024 года. Но, к сожалению, этого не произошло. Сейчас всё указывает на то, что рынок ещё полгода будет находиться в полузамороженном состоянии.
Раньше рынок позволял допускать определённые ошибки — в ценообразовании, проектировании и принятии тех или иных решений. Сейчас он не прощает даже малейших просчётов.
Думаю, оживление начнётся в начале следующего года. В 2024 году я прогнозировал, что после отмены льготной ипотеки рынок некоторое время будет двигаться по инерции — примерно до конца лета, а затем войдёт в период стагнации, который продлится около двух лет.
К сентябрю–октябрю 2026 года рынок должен был вернуться к уровню 2024 года. Но, к сожалению, этого не произошло. Сейчас всё указывает на то, что рынок ещё полгода будет находиться в полузамороженном состоянии.
Когда вы запускаете новый жилой проект, с чего начинается работа над ним?
Запуск нового проекта всегда начинается с личного визита. Я приезжаю в локацию, хожу по территории, смотрю, чтонаходится поблизости, какая транспортная логистика. Я называю это «подышать воздухом».
При этом я всегда примеряю проект на себя. Представляю себя в том или ином возрасте и думаю, хотел бы я здесь жить.
Сейчас, когда мне шестой десяток, я не поеду жить на завод «Экран». Но если бы мне было лет 30, с удовольствием бы там жил. Или в ЖК «Чацкий» в 30 я бы, наверное, не поехал, а в 35–40 уже вполне мог бы там жить. Там тихо, спокойно, школа и детский сад рядом, до улицы Кирова можно дойти пешком.
Если я понимаю, что сам хотел бы здесь жить, значит, и другие люди, скорее всего, тоже захотят, им будет здесь комфортно.
При этом я всегда примеряю проект на себя. Представляю себя в том или ином возрасте и думаю, хотел бы я здесь жить.
Сейчас, когда мне шестой десяток, я не поеду жить на завод «Экран». Но если бы мне было лет 30, с удовольствием бы там жил. Или в ЖК «Чацкий» в 30 я бы, наверное, не поехал, а в 35–40 уже вполне мог бы там жить. Там тихо, спокойно, школа и детский сад рядом, до улицы Кирова можно дойти пешком.
Если я понимаю, что сам хотел бы здесь жить, значит, и другие люди, скорее всего, тоже захотят, им будет здесь комфортно.
Необычный подход
Мы действительно отличаемся от многих девелоперов. Большинство сначала определяют, сколько хотят заработать с квадратного метра, потом смотрят, за сколько можно продать в этой локации. И уже в эту сумму пытаются вписать проект.
У нас всё работает наоборот. Сначала мы анализируем рынок, потом определяем себестоимость и стараемся сделать максимально красивый проект.
Мы вышли не из девелопмента, а из строительной компании, для нас красота всегда была важной частью работы.
Если мы выбрали дорогой камень на отделку, значит, меньше заработаем, но это будет дорогой камень. Если мы выбрали дорогой кирпич на фасад, значит, чёрт с ней, с себестоимостью — будет именно так, как задумывалось изначально.
Конечно, любой проект должен приносить прибыль. Но для нас она не первична. Мы смотрим на то, каким должен получиться сам дом. Если получается, например, заработать 10 тысяч рублей с квадратного метра вместо 30, но построить именно тот дом, который мы хотели, — нас это устраивает.
У нас всё работает наоборот. Сначала мы анализируем рынок, потом определяем себестоимость и стараемся сделать максимально красивый проект.
Мы вышли не из девелопмента, а из строительной компании, для нас красота всегда была важной частью работы.
Если мы выбрали дорогой камень на отделку, значит, меньше заработаем, но это будет дорогой камень. Если мы выбрали дорогой кирпич на фасад, значит, чёрт с ней, с себестоимостью — будет именно так, как задумывалось изначально.
Конечно, любой проект должен приносить прибыль. Но для нас она не первична. Мы смотрим на то, каким должен получиться сам дом. Если получается, например, заработать 10 тысяч рублей с квадратного метра вместо 30, но построить именно тот дом, который мы хотели, — нас это устраивает.
КРТ сегодня — один из главных инструментов развития города. Тем не менее, какие проблемы вы видите в этом механизме? Что в самой системе нужно изменить или донастроить, чтобы она работала так, как задумано?
У нас есть два вида КРТ: по инициативе правообладателя и по инициативе органов местного самоуправления. Сейчас примерно 70% приходится на инициативу правообладателей и только 30% — на ОМС. На мой взгляд, соотношение должно быть обратным.
Именно государство может комплексно работать с большими территориями, кварталами по 5, 10, 20 гектаров. А когда собственники инициируют КРТ сами, речь часто идёт о 30–50 сотках, максимум, одном гектаре. Какая здесь может быть комплексность?
Главная проблема в том, что торги по инициативе органов местного самоуправления проводятся редко. У мэрии просто не хватает ресурсов и исполнителей, чтобы подготовить такие территории: нужно отработать документы по каждому объекту, права собственности, провести оценку, расселение. Плюс не везде готовы проекты планировки территорий, некоторые годами находятся в разработке.
Именно государство может комплексно работать с большими территориями, кварталами по 5, 10, 20 гектаров. А когда собственники инициируют КРТ сами, речь часто идёт о 30–50 сотках, максимум, одном гектаре. Какая здесь может быть комплексность?
Главная проблема в том, что торги по инициативе органов местного самоуправления проводятся редко. У мэрии просто не хватает ресурсов и исполнителей, чтобы подготовить такие территории: нужно отработать документы по каждому объекту, права собственности, провести оценку, расселение. Плюс не везде готовы проекты планировки территорий, некоторые годами находятся в разработке.
Идея строительства небоскрёба в Новосибирске появилась у вас несколько лет назад, но пока не получила активной поддержки. Почему вы не отказываетесь от неё и хотите реализовать такой проект?
По правилам землепользования и застройки Новосибирска максимальная высота сейчас составляет 30 этажей. Мы уже больше четырёх лет пытаемся внести в них изменения, но постоянно сталкиваемся с сопротивлением разных инстанций.
И мы уже устали. Не знаю, насколько нас ещё хватит.
С точки зрения бизнеса, небоскрёб не самый выгодный проект. Это вопрос амбиций. После отметки в 100 метров начинаются другие нормативы, себестоимость вырастает в 1,5, а то и в 1,8 раза. Гораздо выгоднее построить четыре обычных 30-этажных дома, заработок будет в три–четыре раза выше.
Но для меня это ещё и вопрос образа города. Новосибирск называют столицей Сибири, но столичность должна подтверждаться в том числе архитектурой. Я считаю, что Новосибирску нужен какой-то высотный кластер или хотя бы отдельные знаковые высотные объекты. Причём в центральных локациях, рядом с метро. Небоскрёб слишком дорогой, чтобы строить его на окраине.
Есть поговорка, которую я люблю: если ты не революционер в 20 лет, у тебя нет сердца, а если революционер в 50, у тебя нет мозгов. Мне уже 56 лет, и иногда я думаю: может, хватит бороться с этой ветряной мельницей. Но всё-таки хочется один раз пройти этот путь и построить первый небоскрёб Новосибирска.
И мы уже устали. Не знаю, насколько нас ещё хватит.
С точки зрения бизнеса, небоскрёб не самый выгодный проект. Это вопрос амбиций. После отметки в 100 метров начинаются другие нормативы, себестоимость вырастает в 1,5, а то и в 1,8 раза. Гораздо выгоднее построить четыре обычных 30-этажных дома, заработок будет в три–четыре раза выше.
Но для меня это ещё и вопрос образа города. Новосибирск называют столицей Сибири, но столичность должна подтверждаться в том числе архитектурой. Я считаю, что Новосибирску нужен какой-то высотный кластер или хотя бы отдельные знаковые высотные объекты. Причём в центральных локациях, рядом с метро. Небоскрёб слишком дорогой, чтобы строить его на окраине.
Есть поговорка, которую я люблю: если ты не революционер в 20 лет, у тебя нет сердца, а если революционер в 50, у тебя нет мозгов. Мне уже 56 лет, и иногда я думаю: может, хватит бороться с этой ветряной мельницей. Но всё-таки хочется один раз пройти этот путь и построить первый небоскрёб Новосибирска.
Какие проекты сейчас находятся в фокусе вашей компании?
У нас есть несколько основных направлений. «Бирюзовая жемчужина» — большой проект, который мы строим с 2018 года, его развитие рассчитано ещё на 8–10 лет.
«Калининский квартал»: три дома уже построены, четыре строятся, ещё по трём есть разрешения. Здесь тоже планируем развитие примерно на 10–12 лет.
Есть и точечные проекты: «Паскаль», «Чацкий», «Гвардия», ещё не завершён «Чкалов». Плюс мы постоянно рассматриваем новые площадки в интересных для нас локациях.
«Калининский квартал»: три дома уже построены, четыре строятся, ещё по трём есть разрешения. Здесь тоже планируем развитие примерно на 10–12 лет.
Есть и точечные проекты: «Паскаль», «Чацкий», «Гвардия», ещё не завершён «Чкалов». Плюс мы постоянно рассматриваем новые площадки в интересных для нас локациях.
Если всё-таки удастся добиться разрешения на строительство небоскрёба, откроет ли это новый рынок?
Уверен, что да.
Мы уже проходили такой путь с 24 и 30-этажными домами. Когда-то мы очень долго проектировали первые 24-этажки, потом построили 30-этажный объект. Набили шишек, разобрались с конструктивом, инженерией, расчетами, согласованиями.
После этого 30-этажки начали строить все. Сейчас такую высотку не проектирует только ленивый.
С небоскрёбом будет то же самое. Кто-то должен первым пройти этот путь. После первого объекта появится опыт, станет понятнее, как всё это проектировать и строить, и рынок начнёт развиваться.
Я поэтому и настаиваю: давайте один построим. Нам одного достаточно. А дальше пусть другие, местные и федеральные застройщики, заходят и развивают этот рынок.
Мы уже проходили такой путь с 24 и 30-этажными домами. Когда-то мы очень долго проектировали первые 24-этажки, потом построили 30-этажный объект. Набили шишек, разобрались с конструктивом, инженерией, расчетами, согласованиями.
После этого 30-этажки начали строить все. Сейчас такую высотку не проектирует только ленивый.
С небоскрёбом будет то же самое. Кто-то должен первым пройти этот путь. После первого объекта появится опыт, станет понятнее, как всё это проектировать и строить, и рынок начнёт развиваться.
Я поэтому и настаиваю: давайте один построим. Нам одного достаточно. А дальше пусть другие, местные и федеральные застройщики, заходят и развивают этот рынок.
В апреле был подписан трёхсторонний договор о реализации Технохаба на территории «Инских холмов». Расскажите, что это будет за проект, как он будет устроен и какую роль в его создании играет ГК СМСС?
Мы подписали соглашение со Сбербанком о создании IT-кластера по их техническому заданию.
Несмотря на непростой рынок, продолжают появляться всё новые и новые проекты. Почему девелоперы идут на их запуск?
Причины разные. У кого-то работает модель, когда нужно постоянно запускать новые проекты и брать новые кредиты, чтобы закрывать старые обязательства.
У нас около 1 500 сотрудников, и я хочу сохранить этот штат. Есть и больше сотни единиц техники, которая не должна простаивать. Поэтому мы иногда берёмся за чужие проекты, работаем как генподрядчики. Например, строим башни YES на левом берегу.
При этом мы не только строим: у нас есть служба заказчика, генподряд, мы участвуем в проектировании.
Иногда мы сознательно запускаем новые проекты или работаем на чужих, понимая, что заработок будет небольшим, но это позволяет сохранить команду.
У нас около 1 500 сотрудников, и я хочу сохранить этот штат. Есть и больше сотни единиц техники, которая не должна простаивать. Поэтому мы иногда берёмся за чужие проекты, работаем как генподрядчики. Например, строим башни YES на левом берегу.
При этом мы не только строим: у нас есть служба заказчика, генподряд, мы участвуем в проектировании.
Иногда мы сознательно запускаем новые проекты или работаем на чужих, понимая, что заработок будет небольшим, но это позволяет сохранить команду.
Какие изменения в Новосибирске вам бы хотелось увидеть?
Новосибирску необходимо развитие транспортной инфраструктуры. Это самое больное место города.
Обязательно нужно строить метродепо, потому что без него невозможно развивать метро. Нужно развивать и трамвайную сеть, строить новые магистрали и улицы.
Не хватает нормального сообщения с аэропортом. Можно было бы сделать электричку от главного вокзала прямо до Толмачёво. Такие решения должны быть приоритетом.
Вместо того чтобы ограничивать высотное строительство и придумывать новые нормативы, лучше заниматься транспортом. Тот же четвёртый мост, на мой взгляд, не настолько принципиален, чтобы ради него отказываться от других решений. Может быть, за эти деньги лучше было бы построить три-четыре станции метро.
Также я бы занимался расселением частного сектора в центре города. Он должен освобождаться под социальную инфраструктуру: школы, детские сады, больницы, поликлиники, спортивные объекты. И здесь как раз нужно активнее использовать КРТ по инициативе органов местного самоуправления. Вот в этих направлениях, на мой взгляд, и нужно двигаться.
Обязательно нужно строить метродепо, потому что без него невозможно развивать метро. Нужно развивать и трамвайную сеть, строить новые магистрали и улицы.
Не хватает нормального сообщения с аэропортом. Можно было бы сделать электричку от главного вокзала прямо до Толмачёво. Такие решения должны быть приоритетом.
Вместо того чтобы ограничивать высотное строительство и придумывать новые нормативы, лучше заниматься транспортом. Тот же четвёртый мост, на мой взгляд, не настолько принципиален, чтобы ради него отказываться от других решений. Может быть, за эти деньги лучше было бы построить три-четыре станции метро.
Также я бы занимался расселением частного сектора в центре города. Он должен освобождаться под социальную инфраструктуру: школы, детские сады, больницы, поликлиники, спортивные объекты. И здесь как раз нужно активнее использовать КРТ по инициативе органов местного самоуправления. Вот в этих направлениях, на мой взгляд, и нужно двигаться.
Анатолий Павлов
основатель и директор ГК СМСС, заслуженный строитель Новосибирской области
Мы вышли не из девелопмента, а из строительной компании, для нас красота всегда была важной частью работы