Девелопмент по любви
21 июня 2026
Интервью
Новосибирск
Александр Курников — кризисный девелопер и основатель Kurnikov®, прошедший путь от ученика мастера на стройке до создания собственного акселератора и венчурного фонда. В этом разговоре — о том, с чего на самом деле начинаются проекты, нужна ли девелоперу сверхидея
и кто приходит в эту индустрию сегодня.
Александр, с чего начинался ваш путь в девелопменте?
В 16 лет нужно было решать, чем заниматься, и я пошёл по стопам старшего брата — поступил в строительный институт. Буквально через год я пошёл на первую стройку. Попросил брата устроить меня учеником мастера в компанию, где он работал. Тогда такой должности в общем-то не существовало.
Дальше всё развивалось довольно быстро: одна стройка, вторая, вырос до прораба, потом до старшего прораба, затем до начальника участка. Это был полностью практический путь, когда ты каждый день внутри процессов и учишься на реальных задачах.
Сразу после окончания института я получил позицию заместителя руководителя в компании Романа Аркадьевича Абрамовича, затем стал руководителем проекта.
Позже перешёл в компанию Олега Владимировича Дерипаски, где уже руководил группой девелоперских проектов. Мне тогда только исполнилось 24 года: помню, что вышел на работу на следующий день после дня рождения.
Проекты были масштабные. Например, одно из частных поместий — около 50 тысяч квадратных метров. Это был очень дорогой объект: ещё в 2004 году стоимость квадратного метра доходила до 10 тысяч евро.
Дальше всё развивалось довольно быстро: одна стройка, вторая, вырос до прораба, потом до старшего прораба, затем до начальника участка. Это был полностью практический путь, когда ты каждый день внутри процессов и учишься на реальных задачах.
Сразу после окончания института я получил позицию заместителя руководителя в компании Романа Аркадьевича Абрамовича, затем стал руководителем проекта.
Позже перешёл в компанию Олега Владимировича Дерипаски, где уже руководил группой девелоперских проектов. Мне тогда только исполнилось 24 года: помню, что вышел на работу на следующий день после дня рождения.
Проекты были масштабные. Например, одно из частных поместий — около 50 тысяч квадратных метров. Это был очень дорогой объект: ещё в 2004 году стоимость квадратного метра доходила до 10 тысяч евро.
В какой момент стало понятно, что хочется не просто работать в рынке, а создавать свои проекты?
Это не был один момент. Скорее накопление опыта, где повторялся один и тот же сценарий.
С 2008 года я постоянно заходил в кризисные площадки. И дальше почти всегда происходило одно и то же: проект, который на старте считался проблемным или даже безнадёжным, в итоге превращался в очень сильный, иногда даже знаковый объект.
Например, Neva Towers в «Москва-Сити». На старте проект был полностью в долгах, мэр Сергей Собянин запретил строительство, и на месте объекта должна была быть многоэтажная парковка. Потом мы полностью перепроектировали проект, вернули возможность строительства. В итоге это стало одной из самых дорогих сделок на рынке: на этапе стройки проект был продан «Ренессансу» примерно за 300 миллионов долларов. Позже он ещё и получил международное признание как одно из лучших высотных зданий.
Или «Никола-Ленивец» — самый крупный арт-парк в Европе. Он стал впервые операционно прибыльным с момента основания. Ещё «Пречистенка, 8» — тоже начинался как кризисный проект, но стал одним из самых модных на рынке роскошной Москвы.
И вот на этом фоне стало постепенно доходить: мне интересен не конкретный объект как таковой. Мне интересен процесс изобретения. Найти проблему, разобрать её, пересобрать решение и довести до результата. И делать такое можно не только в рамках какого-то проекта, а в рамках всей отрасли.
С 2008 года я постоянно заходил в кризисные площадки. И дальше почти всегда происходило одно и то же: проект, который на старте считался проблемным или даже безнадёжным, в итоге превращался в очень сильный, иногда даже знаковый объект.
Например, Neva Towers в «Москва-Сити». На старте проект был полностью в долгах, мэр Сергей Собянин запретил строительство, и на месте объекта должна была быть многоэтажная парковка. Потом мы полностью перепроектировали проект, вернули возможность строительства. В итоге это стало одной из самых дорогих сделок на рынке: на этапе стройки проект был продан «Ренессансу» примерно за 300 миллионов долларов. Позже он ещё и получил международное признание как одно из лучших высотных зданий.
Или «Никола-Ленивец» — самый крупный арт-парк в Европе. Он стал впервые операционно прибыльным с момента основания. Ещё «Пречистенка, 8» — тоже начинался как кризисный проект, но стал одним из самых модных на рынке роскошной Москвы.
И вот на этом фоне стало постепенно доходить: мне интересен не конкретный объект как таковой. Мне интересен процесс изобретения. Найти проблему, разобрать её, пересобрать решение и довести до результата. И делать такое можно не только в рамках какого-то проекта, а в рамках всей отрасли.
Почему вы решили создать акселератор в девелопменте?
Потому что раньше запуск своей девелоперской компании был доступен только для очень богатых людей, либо занимал очень много времени (пять и более лет на первый проект).
Я решил найти системный, алгоритмичный подход к созданию девелоперской компании, чтобы девелопером, настоящим девелопером, мог стать любой предприниматель.
Помимо всего прочего, мой акселератор – единственный в мире, что дополнительно меня стимулировало.
Я решил найти системный, алгоритмичный подход к созданию девелоперской компании, чтобы девелопером, настоящим девелопером, мог стать любой предприниматель.
Помимо всего прочего, мой акселератор – единственный в мире, что дополнительно меня стимулировало.
Кто приходит к вам в акселератор: это просто люди с капиталом или те, кто работали в отрасли, а теперь хотят собственный проект?
Сейчас чаще всего это уже состоявшиеся предприниматели, у которых либо есть собственный капитал, либо понятный доступ к нему. При этом поток заявок большой, но случайные кандидаты отсеиваются ещё на входе — потому что девелопмент требует другого уровня вовлечения и подготовки.
Если смотреть глубже, объединяет этих людей не столько деньги, сколько масштаб мышления и внутренняя амбиция. Почти у всех есть желание сделать чтото большое, сложное, длинное по циклу.
Можно выделить три типичных профиля:
Первый — это флипперы. Они ближе всего к девелопменту и часто естественным образом в него переходят, просто усложняя масштаб: вместо двадцати отдельных объектов — один большой проект.
Второй — подрядчики и строители. Те, кто понимают, как устроен процесс строительства изнутри, но хотят перейти из роли исполнителя в роль создателя.
И третий — топ-менеджеры. Они хорошо понимают индустрию, процессы, рынок, но им часто не хватает именно предпринимательской сборки — умения выстроить бизнес целиком, а не только управлять его частью
Если смотреть глубже, объединяет этих людей не столько деньги, сколько масштаб мышления и внутренняя амбиция. Почти у всех есть желание сделать чтото большое, сложное, длинное по циклу.
Можно выделить три типичных профиля:
Первый — это флипперы. Они ближе всего к девелопменту и часто естественным образом в него переходят, просто усложняя масштаб: вместо двадцати отдельных объектов — один большой проект.
Второй — подрядчики и строители. Те, кто понимают, как устроен процесс строительства изнутри, но хотят перейти из роли исполнителя в роль создателя.
И третий — топ-менеджеры. Они хорошо понимают индустрию, процессы, рынок, но им часто не хватает именно предпринимательской сборки — умения выстроить бизнес целиком, а не только управлять его частью
Мы посмотрели телеграм-канал одного из ваших резидентов, Данила Орлова: он мечтает построить небоскрёб в Москве, при этом сам из Санкт-Петербурга, работает над созданием «Нового питерского стиля». На его примере видно, что девелопмент — это не только про
На самом деле, никто не приходит сразу с какой-то сверхидеей. И Данил не исключение. Обычно она не задаётся изначально, а скорее появляется уже в процессе работы, когда человек начинает делать проекты, сталкивается с задачами, с рынком, с людьми.
И тут важный момент: она вообще не всем нужна. Кому-то достаточно просто делать качественные, красивые, коммерчески успешные проекты.
Сверхидея помогает связать воедино проекты, профессиональную деятельность, личную мотивацию. Когда она есть, вокруг неё проще собирать людей, партнёров, формировать сообщество, аудиторию. В этом её сильная сторона.
Но при этом она не универсальна. Кому-то она действительно помогает быстрее двигаться, потому что даёт направление и энергию. А кому-то, наоборот, может мешать — люди начинают за неё цепляться, бояться отступить от неё, и это иногда тормозит решения.
И тут важный момент: она вообще не всем нужна. Кому-то достаточно просто делать качественные, красивые, коммерчески успешные проекты.
Сверхидея помогает связать воедино проекты, профессиональную деятельность, личную мотивацию. Когда она есть, вокруг неё проще собирать людей, партнёров, формировать сообщество, аудиторию. В этом её сильная сторона.
Но при этом она не универсальна. Кому-то она действительно помогает быстрее двигаться, потому что даёт направление и энергию. А кому-то, наоборот, может мешать — люди начинают за неё цепляться, бояться отступить от неё, и это иногда тормозит решения.
С чего на практике начинается девелоперский проект?
Обычно люди начинают с поиска земли. Находят участок, дальше пытаются понять, что на нём можно построить. Это довольно распространённый подход, и он действительно работает во многих регионах. Но в более системных моделях всё устроено иначе.
Старт идёт не с участка, а с выбора продукта. То есть сначала определяется, какой класс проекта вообще будет реализовываться: комфорт, бизнес, премиум или делюкс.
И это ключевой момент, который часто недооценивают. Потому что у каждого класса есть не только потенциальная маржинальность, но и свой набор ограничений, рисков.
Возьмём, например, делюкс. Формально это самый маржинальный класс, и банки его любят. Но у него очень жёсткие требования. Малейшее отклонение от стандартов — и проект просто не будут покупать.
И дело не только в рисках проекта, но и в типе мышления человека, который в него заходит. Есть люди, которые привыкли считать каждую копейку, и им кажется, что это и есть хороший бизнес. В делюкс-сегменте такая логика не работает. А вот в бизнес-классе, Коллекция новостроек ИНТЕРВЬЮ 25 например, больше гибкости. Там рынок прощает некоторые решения, есть пространство для манёвра, и стратегия может быть менее жёсткой.
Поэтому сначала выбирается класс проекта, и только потом под него подбирается участок.
Старт идёт не с участка, а с выбора продукта. То есть сначала определяется, какой класс проекта вообще будет реализовываться: комфорт, бизнес, премиум или делюкс.
И это ключевой момент, который часто недооценивают. Потому что у каждого класса есть не только потенциальная маржинальность, но и свой набор ограничений, рисков.
Возьмём, например, делюкс. Формально это самый маржинальный класс, и банки его любят. Но у него очень жёсткие требования. Малейшее отклонение от стандартов — и проект просто не будут покупать.
И дело не только в рисках проекта, но и в типе мышления человека, который в него заходит. Есть люди, которые привыкли считать каждую копейку, и им кажется, что это и есть хороший бизнес. В делюкс-сегменте такая логика не работает. А вот в бизнес-классе, Коллекция новостроек ИНТЕРВЬЮ 25 например, больше гибкости. Там рынок прощает некоторые решения, есть пространство для манёвра, и стратегия может быть менее жёсткой.
Поэтому сначала выбирается класс проекта, и только потом под него подбирается участок.
В недвижимости очень важна хорошая репутация и доверие. Особенно в премиальных проектах. Как в этот сегмент может зайти новичок, у которого нет ни репутации, ни реализованных проектов?
Вы правы: у никому не известного
застройщика покупать ничего не будут.
Поэтому мы разработали механику
«Буста застройщика»: когда за счёт
коммуникации, открытости, работе
с ключевыми игроками рынка такой
скачок можно совершить за год-полтора. Тот же Данил Орлов уже начал
её реализовывать.
Сейчас рынок переживает непростые времена. Это, на ваш взгляд, хорошее время для того, чтобы заходить в девелопмент?
Сейчас удачный момент для поиска хороших участков. Во время бурного роста рынка действительно ценные земли уходят за считанные дни, иногда часы. Бывает, что участок даже не успевает появиться в публичном поле — его уже забирают заранее.
Сейчас активность снизилась. И в этом есть возможность — участки стало проще находить. Конечно, они не подешевели. Но появляется выбор, а это уже важно.
Это может быть удачный момент для входа, если вы верите в рост экономики. Например, если сегодня купить участок и запускать проект по стандартной схеме, то выход на продажи будет примерно через три года. И если вы ожидаете, что за это время рынок вырастет, то вход сейчас выглядит логично.
Сейчас активность снизилась. И в этом есть возможность — участки стало проще находить. Конечно, они не подешевели. Но появляется выбор, а это уже важно.
Это может быть удачный момент для входа, если вы верите в рост экономики. Например, если сегодня купить участок и запускать проект по стандартной схеме, то выход на продажи будет примерно через три года. И если вы ожидаете, что за это время рынок вырастет, то вход сейчас выглядит логично.
Какую самую дорогую ошибку вы видели в девелоперских проектах?
Скажу честно: самые дорогие ошибки, которые я встречал, — это попытки обмануть власть. У нас почему-то до сих пор часто живёт представление, что единственный способ заработать — кого-то «наколоть».
И вот это и есть самая частая и самая дорогая ошибка. Она приводит к катастрофам: сносу объектов, потере земли, активов, денег и иногда даже свободы. Все остальные ошибки в целом можно исправить.
Мы в своей работе действуем системно: как акселератор работаем с государственными структурами открыто, честно и в правовом поле. Всё, что может подтолкнуть застройщика к рискованным или непрозрачным взаимодействиям с властью, мы сознательно исключаем и стараемся заранее защитить от этого.
И вот это и есть самая частая и самая дорогая ошибка. Она приводит к катастрофам: сносу объектов, потере земли, активов, денег и иногда даже свободы. Все остальные ошибки в целом можно исправить.
Мы в своей работе действуем системно: как акселератор работаем с государственными структурами открыто, честно и в правовом поле. Всё, что может подтолкнуть застройщика к рискованным или непрозрачным взаимодействиям с властью, мы сознательно исключаем и стараемся заранее защитить от этого.
Недавно вы открыли венчурный фонд. Что из себя он представляет и какова его основная цель?
Речь идёт о фонде объёмом около 10 миллиардов, который будет давать стартовый капитал девелоперам.У нас есть две модели работы: классическая и новая, которую мы разработали сами.
Первая — девелоперу необходимо собственное участие. Это когда банк готов профинансировать 90–95 % затрат, включая приобретение земельного участка. Мы додаём остальное.
Вторая модель интереснее. С учётом того, что у акселератора большая инфраструктура и глубокая аналитика — мы будем сами находить участки, договариваться с банком, додавать денег и предлагать девелоперам взять такой проект как инвестиционный. То есть к нам могут просто прийти девелоперы с опытом, а мы им дадим комплексный продукт: участок + деньги + банк.
Первая — девелоперу необходимо собственное участие. Это когда банк готов профинансировать 90–95 % затрат, включая приобретение земельного участка. Мы додаём остальное.
Вторая модель интереснее. С учётом того, что у акселератора большая инфраструктура и глубокая аналитика — мы будем сами находить участки, договариваться с банком, додавать денег и предлагать девелоперам взять такой проект как инвестиционный. То есть к нам могут просто прийти девелоперы с опытом, а мы им дадим комплексный продукт: участок + деньги + банк.
Интересуетесь ли вы проектами за пределами Москвы? Если бы к вам обратились с запросом создать сильный проект в регионе, стали бы сотрудничать?
Раньше у меня был стартап «Московский стандарт» — это была история про коллаборации с региональными застройщиками, где мы пытались переносить московский подход: архитектуру, брендинг, команды. Поддержка со стороны властей регионов была сильная, и нам даже давали параметры плотности застройки на уровне Москвы.
Но дальше начинались проблемы уже на стороне девелоперов. Появлялась привычка всё «упрощать»: менять решения на более дешёвые, заниматься странной оптимизацией. После этого у меня, честно говоря, появилось ощущение, что в регионах часто не хватает нормальной долгосрочной бизнес-логики, где цель — сделать качественный продукт, а не выиграть здесь и сейчас за счёт компромиссов.
Однако мне хочется развивать институциональные форматы вроде акселератора. Когда накопится больше московской практики, было бы логично масштабировать её в регионы — в Сочи, в Крым, в крупные развивающиеся территории. Это уже про более дальнюю перспективу и про попытку выстроить систему, а не разовые проекты.
Но дальше начинались проблемы уже на стороне девелоперов. Появлялась привычка всё «упрощать»: менять решения на более дешёвые, заниматься странной оптимизацией. После этого у меня, честно говоря, появилось ощущение, что в регионах часто не хватает нормальной долгосрочной бизнес-логики, где цель — сделать качественный продукт, а не выиграть здесь и сейчас за счёт компромиссов.
Однако мне хочется развивать институциональные форматы вроде акселератора. Когда накопится больше московской практики, было бы логично масштабировать её в регионы — в Сочи, в Крым, в крупные развивающиеся территории. Это уже про более дальнюю перспективу и про попытку выстроить систему, а не разовые проекты.
Финальное: каким должен быть человек, чтобы стать девелопером?
блён в сам девелопмент. Ему должно быть искренне интересно разбираться во всём сразу: работать с архитекторами, продумывать планировки, выбирать материалы — от камня до плитки, участвовать в маркетинге, смотреть на проект как на цельную систему. И главное — получать от этого удовольствие, а не просто «терпеть ради результата».
Девелопмент — это про создание среды, объектов, идей в материальном виде. И если человек приходит туда только из-за денег, без внутреннего интереса к самому процессу, это почти всегда заканчивается крахом.
Девелопмент — это про создание среды, объектов, идей в материальном виде. И если человек приходит туда только из-за денег, без внутреннего интереса к самому процессу, это почти всегда заканчивается крахом.
Александр Курников
Кризисный девелопер и основатель Kurnikov®
Девелопмент — это про создание среды, объектов, идей в материальном виде.