Александр Алексеев: Первая квартира не должна быть на всю жизнь

Александр Алексеев — о финансовой подушке, выборе первого жилья и о том, почему адрес и среда нередко важнее лишних метров

Обязательно ли стремиться купить собственную квартиру до тридцати лет? Или это уже чужой жизненный сценарий, придуманный родителями?

Тридцать лет — не экватор и не обязательная отметка, к которой нужно успеть купить жильё. Универсального срока здесь нет. Но если финансовая возможность есть, я бы не откладывал покупку только из-за возраста: чем раньше вы входите в рынок, тем раньше квартира становится вашей опорой и активом. Важно не доказать кому-то, что вы уже взрослый, а выбрать посильный сценарий.

Какой запас денег должен остаться после первоначального взноса, чтобы покупка не превратилась в ловушку?

Всё зависит от состава семьи, детей и обязательных расходов. Но я бы оставлял резерв минимум на три месяца жизни — уже с учётом ипотечного платежа, коммунальных расходов и других постоянных обязательств. Ремонт сюда не входит: квартира может быть в строящемся доме и сдаваться, например, через несколько лет. Главное — не внести всё до последнего рубля и не остаться без подушки.

Как сравнивать аренду и покупку, если учитывать не только ипотечный платёж, но и ремонт, мебель, страховку и содержание дома?

Это разные сценарии. Аренда решает задачу проживания здесь и сейчас, покупка формирует собственный актив. Если аренда стоит 50 тысяч рублей в месяц, за два года вы заплатите собственнику 1,2 миллиона рублей — без учёта коммунальных платежей. При сопоставимой ипотечной нагрузке часть этих денег работает уже на вашу квартиру. Поэтому, если человек готов к долгосрочным обязательствам, я считаю покупку более выгодным сценарием.

Но как выбирать район, если через несколько лет могут измениться работа, образ жизни или даже город?

Самая частая ошибка молодых покупателей — искать первую квартиру сразу на всю жизнь. Люди пытаются заглянуть на тридцать–пятьдесят лет вперёд: представить семью, детей, внуков. Но у первой квартиры другая задача — ввести вас в игру. Она не обязана навсегда оставаться в том же районе или даже городе. Если объект выбран грамотно и остаётся ликвидным, его можно продать, а затем перейти к более подходящему варианту. Квартиру «на всю жизнь» можно купить в любом возрасте — необязательно требовать этого от самой первой сделки.

Что разумнее: купить небольшую квартиру сейчас или ещё несколько лет копить на жильё, которое действительно подходит?

Редко кто начинает с пентхауса в центре или большой загородной резиденции. Обычно первой становится студия или небольшая квартира, а затем человек постепенно улучшает условия. Но покупать только потому, что на этот объект хватает денег, нельзя. Нужно оценить локацию, качество проекта и будущий спрос, чтобы квартира не превратилась в балласт. Здесь особенно важны анализ рынка и помощь сильного специалиста.

Что безопаснее для первой покупки: готовая квартира на вторичном рынке или новостройка, которую придётся ждать?

Это зависит не столько от того, первая покупка или нет, сколько от цели. В новостройке ключевым риском для покупателя остаётся возможный перенос сроков, при этом расчёты по договору долевого участия, как правило, проходят через эскроу-счёт. На вторичном рынке можно получить ключи быстрее, но приходится глубже проверять историю квартиры и большой пакет документов. Поэтому вопрос звучит так: вам нужно жильё сейчас или вы готовы ждать — и насколько тщательно проверен объект?

Стоит ли покупать инвестиционную квартиру раньше собственной — например, взять студию под аренду, а самому продолжать снимать?

Моя личная позиция — сначала закрыть базовый вопрос с собственным жильём, а уже потом идти в инвестиционные истории. Но люди живут по-разному. Среди моих клиентов есть инвесторы без собственной квартиры: сегодня они в Новосибирске, завтра месяц живут в Москве, затем уезжают за границу. Постоянное жильё им пока не нужно, поэтому одни объекты они сдают, другие перепродают. Здесь всё решает образ жизни, а не универсальное правило.

Как проверить жилой проект, если почти вся доступная информация о нём исходит от застройщика и брокеров в социальных сетях?

Я бы опирался на два источника. Первый — официальные данные на наш.дом.рф: там можно посмотреть заявленные сроки, историю предыдущих проектов застройщика и темпы продаж. Если дом близок к сдаче, а продано совсем немного квартир, это как минимум повод разобраться, почему так происходит. Второй источник — уже сданные дома этого застройщика. Пройдите по ним и посмотрите, что стало с фасадами, двором и общими пространствами через три, пять или семь лет. Такой осмотр часто говорит о качестве убедительнее рекламной презентации.

Почему жильём для молодёжи часто называют просто маленькую квартиру? Действительно ли молодые покупатели хотят именно этого?

Маленький формат связывают с молодёжью прежде всего из-за бюджета: у человека в начале пути редко есть возможность сразу купить большой лот. Но среди моих клиентов много людей, родившихся после 2000 года, и для них площадь далеко не всегда на первом месте. Они чаще выбирают место и архитектуру: готовы купить студию в хорошем районе, недалеко от метро, в качественном доме, вместо более просторной квартиры на далёкой окраине.

Что для нового поколения важнее: лишние метры внутри квартиры или общие пространства — коворкинг, хранение, сервисы, места для общения?

По моим наблюдениям, молодые покупатели чаще выбирают не набор опций, а стиль жизни, который создаёт дом и его окружение. Наша квартира не заканчивается у входной двери. Можно жить даже с ребёнком в компактном пространстве, если вокруг есть красивый район, места для прогулок и возможность общаться. Подход «пусть будет 60-70 метров, даже на окраине» чаще встречается у поколения родителей. Для молодых важнее не только то, сколько метров они покупают, но и то, какую жизнь эти метры позволяют вести.

Политика в отношении обработки персональных данных